시대2030이 매주 네이버부동산 매물과 국토부 실거래가를 분석해 서울 주요 지역의 시장 온도와 급매를 정리합니다. 초고가 대표 서초구, 한강변 중상급지 마포구·성동구, 15억 이하 중저가 대표 동대문구, 4개 구의 두 번째 리포트입니다.
대상: 600세대 이상 아파트 단지 · 기준일: 2026.10.17 (지난주 10.10~11 대비) · 실거래: 국토부 최근 1년(해제·직거래 제외)
한눈에 보는 이번 주 결론
- 4개 구 모두 매매 매물이 일주일 새 2~4% 늘었습니다. 집주인이 직접 확인한 매물도 2.2~4.0% 늘어, 광고만이 아니라 실제로 내놓은 집이 늘어난 모습입니다. 전체 매물은 마포·동대문이 +3.8%로 가장 많이 늘었습니다.
- 매매 온도는 서초 28°(매수자 우위), 마포 36°·성동 39°·동대문 43°(균형)입니다. 균형권 3개 구도 모두 50°(균형) 아래입니다.
- 거래는 여전히 얼어붙어 있습니다. 최근 3개월 거래량이 직전 3개월보다 44~64% 적습니다.
- 전세는 동대문만 늘었고, 마포는 여전히 귀합니다. 매매와 동시에 나온 매물을 빼고 전세로만 나온 집주인 매물을 보면 동대문은 일주일 새 12% 늘었지만 마포는 오히려 3% 줄었습니다. 마포 전월세 온도는 64°로 4개 구 중 가장 높습니다.
※ 이번 주부터 지난주 대비 집주인 인증 매물 증감을 온도 계산에 넣었습니다. 전체 광고 수 대신 집주인이 직접 확인한 매물만으로 증감을 봅니다(전세는 같은 동·층·평형으로 매매도 나와 있는 매물 제외). 매주 같은 방식으로 산출하므로 다음 주부터는 이번 주 수치와 바로 비교하시면 됩니다. 지난주 온도와의 차이에는 이 계산 방식 변화가 함께 반영돼 있습니다.
1. 매매 시장 온도계 — 매수자 우위일까, 매도자 우위일까
| 구분 | 서초구 | 마포구 | 성동구 | 동대문구 |
|---|---|---|---|---|
| 매매 온도 | 28° 매수자 우위 | 36° 균형 | 39° 균형 | 43° 균형 |
| 매매 매물 (지난주 → 이번 주) | 4,221 → 4,319 (+2.3%) | 942 → 978 (+3.8%) | 1,570 → 1,613 (+2.7%) | 1,085 → 1,126 (+3.8%) |
| 집주인 인증 매물 증감 | +2.2% | +4.0% | +2.5% | +3.4% |
| 거래량(최근 3개월) | -64% | -44% | -62% | -47% |
| 호가 vs 1년 최고가 | -6.7% | +1.2% | +0.0% | +3.0% |
| 세대 대비 매물 | 8.2% | 2.8% | 3.8% | 2.4% |
| 급매 비중 | 15.7% | 10.2% | 7.4% | 6.3% |
| 84㎡ 호가 중앙값 | 45.0억 | 23.9억 | 23.0억 | 18.0억 |
지난주에는 “가격대가 높을수록 매물이 쌓이고, 낮을수록 매도자가 버틴다”는 그림이었습니다. 이번 주에는 버티던 중저가 구간에서도 매물이 늘기 시작했습니다. 동대문구는 매물이 41건 늘었지만, 호가는 여전히 1년 최고가보다 3% 높습니다. 매물은 늘어도 가격은 아직 내리지 않는 모습입니다. 마포·성동의 84㎡ 호가 중앙값은 지난주보다 0.2~0.5억 낮아졌습니다.
2. 전월세 시장 온도계 — 전세 매물, 얼마나 귀할까
| 구분 | 서초구 | 마포구 | 성동구 | 동대문구 |
|---|---|---|---|---|
| 전월세 온도 | 43° 보통 | 64° 귀해지는 중 | 59° 귀해지는 중 | 45° 보통 |
| 전세 매물 (지난주 → 이번 주) | 2,087 → 2,069 (-0.9%) | 278 → 299 (+7.6%) | 416 → 429 (+3.1%) | 251 → 259 (+3.2%) |
| 집주인 인증 전세 증감 (매매 동시 매물 제외) | -5.5% | -2.7% | +1.8% | +12.2% |
| 세대 대비 전세 매물 | 3.9% | 0.9% | 1.0% | 0.5% |
| 월세 매물 비중 | 48% | 48% | 51% | 56% |
| 84㎡ 전세가율 | 35% | 46% | 50% | 50% |
전체 전세 광고는 마포·성동·동대문에서 모두 늘었습니다. 다만 집주인 인증 전세 중에는 같은 동·층·평형으로 매매도 함께 나와 있는 매물이 적지 않아, 이를 빼고 전세로만 나온 집주인 매물로 증감을 봤습니다. 이렇게 보면 마포는 73건에서 71건으로 오히려 2건 줄었고, 매매와 함께 나온 집주인 인증 전세는 43건에서 56건으로 13건 늘었습니다. 마포 84㎡ 전세 호가 중앙값은 11.5억에서 11.0억으로 0.5억 낮아졌습니다.
동대문구는 전세로만 나온 집주인 매물이 49건에서 55건으로 늘었습니다. 84㎡ 전세 호가 중앙값은 9.0억으로 지난주와 같습니다. 다만 세대 대비 전세 매물은 여전히 0.5%로 4개 구 중 가장 적고, 월세 비중은 56%로 가장 높습니다. 12~2월 만기 매물이 미리 나오는 흐름인지는 2~3주 더 지켜봐야 합니다.
3. 이번 주 급매 TOP5 — 직전 거래가보다 싸게 나온 매물
선정 기준: 집주인 인증 등 신뢰도 높은 매물 중, 같은 단지·평형·층 호가보다 3% 이상 싸고, 같은 층대 직전 실거래가보다 낮은 매물을 직전 거래가 대비 할인율 순으로 골랐습니다(1층·중복 의심 제외, 한 단지 1건). 조건을 만족하는 매물이 5건이 안 되면 신뢰도 B등급 매물로 채우고 * 표시를 했습니다.
서초구 급매 TOP5
| 순위 | 단지 | 평형·층 | 호가 | 직전 거래 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 반포자이 | 84㎡ 중층 | 42.5억 | 52.0억 | -18.3% |
| 2 | 래미안퍼스티지 | 84㎡ 중층 | 44.0억 | 51.5억 | -14.6% |
| 3 | 반포센트럴자이 | 59㎡ 중층 | 35.0억 | 40.9억 | -14.4% |
| 4 | 신반포2차 | 107㎡ 중층 | 49.0억 | 56.5억 | -13.3% |
| 5 | 신반포자이 | 84㎡ 저층 | 41.0억 | 47.0억 | -12.8% |
반포 주요 단지 84㎡에서 직전 거래보다 13~18% 낮은 매물이 이어지고 있습니다. 래미안퍼스티지 84㎡(44.0억)는 지난주에 이어 2주째 TOP5에 올랐습니다. 신반포자이는 비교한 직전 거래가 18층이라 저층 매물과 층 차이가 있습니다.
※ 래미안원베일리는 이번 주 선정에서 뺐습니다. 같은 중층이라도 한강 조망 여부에 따라 가격 차이가 커서, 직전 거래가와 단순 비교하면 할인 폭이 실제보다 크게 보이기 때문입니다.
마포구 급매 TOP5
| 순위 | 단지 | 평형·층 | 호가 | 직전 거래 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 마포프레스티지자이 | 114㎡ 저층 | 33.7억 | 40.0억 | -15.7% |
| 2 | 마포래미안푸르지오 | 114㎡ 저층 | 27.7억 | 30.8억 | -10.1% |
| 3 | 마포그랑자이 | 59㎡ 저층 | 22.0억 | 22.3억 | -1.3% |
| 4 | 상암월드컵파크7단지 | 84㎡ 중층 | 13.5억 | 13.6억 | -0.7% |
| 5 | 서강쌍용예가 | 84㎡ 중층 | 19.9억 | 20.0억 | -0.5% |
마포프레스티지자이·마포래미안푸르지오 114㎡ 저층은 같은 호가로 2주째 남아 있습니다. 대형 평형은 쉽게 팔리지 않는 모습입니다. 3~5위는 직전 거래보다 1% 안팎 낮은 수준이라 “급매”보다는 “시세 수준 매물”에 가깝습니다. 마포프레스티지자이는 비교한 직전 거래가 1년 전(25.10)이라 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다.
성동구 급매 TOP5
| 순위 | 단지 | 평형·층 | 호가 | 직전 거래 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 성수아이파크 | 116㎡ 저층 | 21.0억 | 24.3억 | -13.6% |
| 2 | 센트라스 | 59㎡ 저층 | 19.6억 | 21.0억 | -6.7% |
| 3 | 서울숲푸르지오1차 | 59㎡ 고층 | 19.2억 | 20.5억 | -6.3% |
| 4 | 트리마제 | 35㎡ 저층 | 19.8억 | 20.9억 | -5.3% |
| 5 | 옥수극동 | 148㎡ 고층 | 24.0억 | 25.0억 | -4.0% |
지난주 1위였던 래미안옥수리버젠 84㎡(24.5억)는 이번 주 목록에서 빠졌습니다. 거래가 됐는지, 광고만 내려갔는지는 실거래 신고가 올라와야 확인할 수 있습니다. 성수아이파크·센트라스는 같은 호가로 2주째 남아 있습니다.
동대문구 급매 TOP5
| 순위 | 단지 | 평형·층 | 호가 | 직전 거래 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 청량리역롯데캐슬SKY-L65 | 102㎡ 저층 | 23.0억 | 24.3억 | -5.3% |
| 2 | 래미안크레시티 | 84㎡ 고층 | 17.5억 | 18.4억 | -4.9% |
| 3 | 동아(답십리동)* | 114㎡ 저층 | 11.9억 | 12.5억 | -4.8% |
| 4 | 힐스테이트청계* | 59㎡ 저층 | 15.25억 | 15.8억 | -3.5% |
| 5 | 전농SK | 114㎡ 고층 | 13.0억 | 13.3억 | -2.6% |
1~4위가 지난주와 같은 매물입니다. 동대문은 매물이 늘었지만 직전 거래보다 크게 싼 매물은 여전히 드뭅니다. 집주인 인증 매물은 3.4% 늘었지만 호가는 1년 최고가보다 3% 높아, 가격은 지켜지고 있는 모습입니다. 지난주 4위 휘경자이디센시아 59㎡(15.2억)는 목록에서 빠졌습니다. (* 표시는 신뢰도 B등급으로 보충한 매물입니다.)
다음 주 관전 포인트
- 매매 매물 증가가 2주 연속 이어지는지 — 35° 아래로 내려가면 매수자 우위 구간입니다
- 동대문·성동 호가가 1년 최고가 아래로 내려오는지 — 매물 증가가 가격 조정으로 이어지는지 확인할 지점
- 동대문 전세로만 나온 집주인 매물(49→55건) 증가가 이어지는지, 마포 84㎡ 전세 호가(11.0억)가 더 내려가는지
- 2주째 남은 급매(마포 114㎡ 대형, 성수아이파크, 동대문 1~4위)가 가격을 더 내리는지
※ 시장 온도는 네이버부동산 매물 광고(600세대 이상 단지)와 국토부 실거래가를 바탕으로 시대2030이 산출한 자체 지수입니다(50° = 균형). 매물 수는 같은 집을 여러 중개사무소가 올린 중복 광고를 합친 수치입니다. 급매는 광고 정보를 기준으로 한 1차 선별이며, 매물 상태와 거래 가능 여부는 반드시 해당 중개사무소에 확인하시기 바랍니다. 본 자료는 투자 판단의 근거가 아닌 참고 자료입니다.
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