시대2030이 매주 네이버부동산 매물과 국토부 실거래가를 분석해 서울 주요 지역의 시장 온도와 급매를 정리합니다. 이번 주는 초고가 대표 서초구, 한강변 중상급지 마포구·성동구, 그리고 15억 이하 중저가 대표 동대문구까지 4개 구를 살펴봤습니다.
한눈에 보는 이번 주 결론
- 거래는 4개 구 모두 얼어붙었습니다. 최근 3개월 매매 거래량이 직전 3개월보다 41~62% 줄었습니다.
- 서초구만 매수자 우위입니다. 매물이 세대수의 8%까지 쌓였고, 호가가 1년 최고가보다 6.6% 내려왔습니다.
- 마포·성동·동대문은 균형권이지만 매도자가 버티는 중입니다. 호가가 1년 최고가 수준을 유지하고 있습니다.
- 전세는 서초를 뺀 3개 구에서 귀해지는 중입니다. 동대문구는 세대 대비 전세 매물이 0.5%에 불과합니다.
1. 매매 시장 온도계 — 매수자 우위일까, 매도자 우위일까
| 구분 | 서초구 | 마포구 | 성동구 | 동대문구 |
|---|---|---|---|---|
| 매매 온도 | 23° 매수자 우위 | 48° 균형 | 45° 균형 | 55° 균형 |
| 거래량(최근 3개월) | -62% | -44% | -57% | -41% |
| 호가 vs 1년 최고가 | -6.6% | +1.2% | +0.3% | +2.9% |
| 세대 대비 매물 | 8.0% | 2.7% | 3.7% | 2.3% |
| 84㎡ 호가 중앙값 | 45.0억 | 24.1억 | 23.5억 | 18.0억 |
가격대가 높을수록 매물이 쌓이고, 낮을수록 매도자가 버티는 그림입니다. 서초구는 매매 매물의 96%가 대출 한도 2억인 25억 초과 구간이라, 대출 규제로 사고 싶어도 못 사는 매수자가 많습니다. 반대로 동대문구는 15억 이하 매물이 415건(38%)으로 대출 6억이 나오는 구간이 두텁습니다. 그래서 매물은 적고 호가는 1년 최고가보다 높게 유지되고 있습니다.
2. 전월세 시장 온도계 — 전세 매물, 얼마나 귀할까
| 구분 | 서초구 | 마포구 | 성동구 | 동대문구 |
|---|---|---|---|---|
| 전월세 온도 | 31° 전세 여유 | 60° 귀해지는 중 | 64° 귀해지는 중 | 61° 귀해지는 중 |
| 세대 대비 전세 매물 | 3.9% | 0.8% | 1.0% | 0.5% |
| 월세 매물 비중 | 48% | 48% | 51% | 55% |
| 84㎡ 전세가율 | 35% | 48% | 49% | 50% |
서초를 제외한 3개 구는 전세 매물이 세대수의 1% 안팎에 불과하고, 매물 절반 이상이 월세입니다. 전세가율도 50% 가까이 올라왔습니다. 전세가 귀해질수록 “차라리 사자”는 수요가 생기고, 그 수요는 대출이 되는 15억 이하 구간부터 움직일 가능성이 큽니다. 내년 봄 이사철에 이 흐름이 거래로 이어지는지 매주 추적하겠습니다.
3. 이번 주 급매 TOP5 — 직전 거래가보다 싸게 나온 매물
선정 기준: 집주인 인증 등 신뢰도 높은 매물 중, 같은 단지·평형·층 호가보다 3% 이상 싸고, 같은 층대 직전 실거래가보다 낮은 매물을 직전 거래가 대비 할인율 순으로 골랐습니다(1층·중복 의심 제외, 한 단지 1건).
서초구 급매 TOP5
| 순위 | 단지 | 평형·층 | 호가 | 직전 거래 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 반포자이 | 84㎡ 중층 | 41.9억 | 52.0억 | -19.4% |
| 2 | 래미안원베일리 | 116㎡ 저층 | 70.0억 | 85.0억 | -17.6% |
| 3 | 래미안퍼스티지 | 84㎡ 중층 | 44.0억 | 51.5억 | -14.6% |
| 4 | 신반포2차 | 79㎡ 중층 | 41.5억 | 47.5억 | -12.6% |
| 5 | 아크로리버파크 | 112㎡ 저층 | 65.0억 | 74.0억 | -12.2% |
반포 대장 단지들에서 직전 거래보다 12~19% 낮은 매물이 나오고 있습니다. 서초가 매수자 우위라는 온도계 결과와 같은 신호입니다.
마포구 급매 TOP5
| 순위 | 단지 | 평형·층 | 호가 | 직전 거래 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 마포프레스티지자이 | 114㎡ 저층 | 33.7억 | 40.0억 | -15.7% |
| 2 | 마포한화오벨리스크 | 38㎡ 저층 | 5.3억 | 5.9억 | -10.2% |
| 3 | 마포래미안푸르지오 | 114㎡ 저층 | 27.7억 | 30.8억 | -10.1% |
| 4 | 삼성(도화동) | 84㎡ 고층 | 20.2억 | 21.3억 | -5.2% |
| 5 | 상록 | 58㎡ 중층 | 12.6억 | 13.0억 | -3.1% |
마포는 대형 평형(114㎡) 저층에서 할인 폭이 큽니다. 마포프레스티지자이는 비교한 직전 거래가 1년 전(25.10)이라 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다.
성동구 급매 TOP5
| 순위 | 단지 | 평형·층 | 호가 | 직전 거래 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 래미안옥수리버젠 | 84㎡ 중층 | 24.5억 | 28.5억 | -14.0% |
| 2 | 성수아이파크 | 116㎡ 저층 | 21.0억 | 24.3억 | -13.6% |
| 3 | 옥수극동 | 148㎡ 중층 | 23.0억 | 25.0억 | -8.0% |
| 4 | 센트라스 | 59㎡ 저층 | 19.6억 | 21.0억 | -6.7% |
| 5 | e편한세상옥수파크힐스 | 59㎡ 고층 | 22.6억 | 24.2억 | -6.6% |
동대문구 급매 TOP5
| 순위 | 단지 | 평형·층 | 호가 | 직전 거래 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 청량리역롯데캐슬SKY-L65 | 102㎡ 저층 | 23.0억 | 24.3억 | -5.3% |
| 2 | 래미안크레시티 | 84㎡ 고층 | 17.5억 | 18.4억 | -4.9% |
| 3 | 동아(답십리동)* | 114㎡ 저층 | 11.9억 | 12.5억 | -4.8% |
| 4 | 휘경자이디센시아 | 59㎡ 고층 | 15.2억 | 15.8억 | -3.8% |
| 5 | 힐스테이트청계* | 59㎡ 저층 | 15.25억 | 15.8억 | -3.5% |
동대문구는 엄격한 기준을 통과한 급매가 3건뿐이었고, 할인 폭도 3~5%로 다른 구보다 작습니다. 매도자가 버티는 시장이라는 온도계 결과와 같은 흐름입니다. (* 표시는 신뢰도 B등급으로 보충한 매물입니다.)
다음 주 관전 포인트
- 서초구 매물(세대 대비 8%)이 줄어들기 시작하는지 — 매물 적체 해소의 첫 신호
- 마포·성동·동대문의 전세 매물이 더 줄고, 15억 이하 매물이 소진되는지 — 전세난이 매수로 번지는 신호
- 이번 주 급매가 다음 주에 사라지는지(거래 추정), 가격을 더 내리는지
※ 시장 온도는 네이버부동산 매물 광고(600세대 이상 단지)와 국토부 실거래가를 바탕으로 시대2030이 산출한 자체 지수입니다(50° = 균형). 급매는 광고 정보를 기준으로 한 1차 선별이며, 매물 상태와 거래 가능 여부는 반드시 해당 중개사무소에 확인하시기 바랍니다. 본 자료는 투자 판단의 근거가 아닌 참고 자료입니다.
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